Geschlossene Immobilienfonds

(Haben Sie den Anfang dieses Themas gelesen?)

Wer sich für Geschlossene Immobilienfonds (GI) interessiert, sollte vor einer Entscheidung unbedingt FINANZtest Heft 11/97 Seite 59f lesen, und zwar gründlich.

Hier einige Ausschnitte daraus:

[zitat]
Seriöse Fondsinitiatoren dokumentieren in einer Leistungsbilanz sämtliche bisher von ihnen aufgelegten Fonds in einem Soll-Ist-Vergleich. ... immerhin 8 der 35 geprüften Initiatoren waren nicht in der Lage, eine Leistungsbilanz vorzulegen. Bei weiteren 10 sind die daraus ersichtlichen Informationen das Papier nicht Wert, auf dem sie stehen.
...
Prospekte ... enthalten zum Teil nach wie vor inakzeptable Mängel.
...
Bei den Fonds von Dr. Ebertz&Partner, Haschtmann, der Nürnberger Versicherung und der Ärzte-Treuhand sind die Risikohinweise lücken- oder fehlerhaft. In fast allen Prospekte fehlt die Angabe wichtiger Daten wie Einkaufsfaktor, Weichkostenaufschlag oder Fremdkapitalquote. Ohne die ist aber eine sinnvolle Beurteilung des Fonds nicht möglich. Ein Schelm, wer böses dabei denkt.
...
6 Initiatoren rechnen dagegen sogar mit finanzmathematisch unkorrekten Methoden wie der 'Durchschnittsrendite' (IBG, Konzepta, Deinböck), der 'Überschußrendite' (Dr. Ebertz, HAT) oder der 'Wertzuwachsrendite' (Nürnberger Versicherung).
...
... alle Fonds neu durchgerechnet ... Die Ergebnisse liegen zum Teil deutlich unter den Traumrenditen, die in den Prospekten einzelner Fonds versprochen werden.
...
Einige Initiatoren überfordern die Geduld ihrer Anleger aber über Gebühr, etwa wenn die HAT eine Kündigung nicht vor dem 38. Jahr erlaubt.
[ende zitat]

Korrekt gerechnet ergeben sich lt. FINANZtest für die Ertragserwartung für unterschiedliche Zukunftsannahmen (variiert wurden Inflationsrate, Vermietungsstand und Verkaufsfaktor) folgende Werte:

Zukunfts-  !  persönlicher Steuersatz
annahme    !  30     40     50  Prozent
---------------------------------------------------
ungünstig    -2.3   -0.8   -0.3     ) jeweils
mittel        1.0    1.5    1.8     ) schlechtester
optimal       2.0    2.6    2.8     ) Fonds

ungünstig     3.4    3.3    3.2     ) jeweils
mittel        5.7    5.6    5.3     ) bester
optimal       8.9    8.6    8.3     ) Fonds

Und das beim Risiko eines Totalverlustes.

Man sollte diesen Artikel wirklich mehrfach lesen, auch zwischen den Zeilen. Mein Eindruck ist, daß FINANZtest sich hier um ein klares zusammengefaßtes Urteil 'mangelhaft' gedrückt hat, um sich nicht einer Klagewelle durch eine sehr finanzstarke Branche auszusetzen.

Risiken

• Die Einkaufspreise können höher sein als nötig. Ein Schelm, wer dabei an ein Kickback (eine heimliche, illegale Rückzahlung an den Fondsinitiator) denkt.
  Dazu eine Meldung aus STERN Newsletter Finanzen 43/97:
  [zitat]
  Teure Sparmodelle
  Zahlreiche Steuersparfonds, die jetzt auf den Markt kommen, enthalten überteuerte Immobilien. So will die Hypo-Tochter H.F.S. für die drei Büro- und Einkaufszentren in Magdeburg, Jena und Ulm im Fonds "Deutschland 12" Mieten kassieren, die nach Ansicht von Marktexperten bis zu 20 Prozent über den derzeit erzielbaren Preisen liegen. Tatsächlich schafft der Fonds ein riesiges Überangebot, denn allein das Magdeburger Objekt vergrößert die Handelsfläche in der Innenstadt um fast zwei Drittel.
  Die Stuttgarter Kapital-Consult bündelt in ihrem "Dreiländerfonds" US-Wohnungen, die mit dem 15fachen der Mieteinnahmen teuer eingekauft wurden, sowie ein Kino-Center in Bremen, für das Anleger mit 20000 Mark pro Sitzplatz ebenfalls ungewöhnlich viel zahlen.
  Hohe Preise nimmt auch die Unternehmensgruppe Falk. Anleger können sich für 7200 Mark pro Quadratmeter an Sozialwohnungen in Berlin beteiligen.
  [ende zitat]
  Bezeichnend auch die Verurteilung des ehemaligen BBV-Vorstandsvorsitzenden Schweickert im Januar 2000 zu sechs Jahren Haft wegen Untreue.
• In der laufenden Verwaltung des GI kann auch leicht Geld abgezweigt werden. So wurden nach derzeitigem Erkenntnisstand bei den Dreiländerfonds der Stuttgarter Kapital-Consult völlig überhöhte Gebühren an den Schweizer Vermögensverwalter gezahlt. Dieser überwies Geld auf das Privatkonto des Fonds-Initiators Walter Fink. Näheres dazu in Focus 97/32-140 und beim Gerlach-Report, u.a. in Ausgabe 97/31. Lesenswert auch dieser Welt-Artikel.
• Dasselbe Prinzip bietet sich für alle Arten von Ausgaben des GI an, sei es die Immobilienverwaltung, Provisionen für Kreditvermittlung und viele andere.
• Die Verkaufspreise beim Ende des GI können niedriger sein als nötig. Es bietet sich zB an, die Immobilien unter Wert an einen Strohmann zu verkaufen.

Meine Meinung: Wer sich als Durchschnittsverdiener wegen 'Steuern sparen' auf so was einläßt, dem ist wirklich nicht zu helfen.

Natürlich gibt es auch Geschlossene Immobilienfonds, bei denen sich am Ende herausstellt, daß sie seriös und erfolgreich waren.
Allerdings halte ich die Chance eines unerfahrenen Anlegers, an einen solchen zu geraten, für gering - insbesonders, wenn der Vertrieb über einen Strukturvertrieb oder eine andere agressive Vertriebsorganisation erfolgt.

Der Normalfall ist, daß die Steuerersparnis (und mehr) direkt beim Anbieter des GI landet. Das gesamte Riskio bleibt dagegen beim Anleger.

Der DFI gerlach-report schrieb dazu in Ausgabe 25/98:

Der Markt für Geschlossene Immobilienfonds ist schon seit
langem gespalten:

Initiatorengruppe 1: Einerseits die etablierten großen
   Anbieter, die mit ausführlichem Prospektmaterial über
   meist fachmännisch und seriös arbeitende Vermittler
   sinnvolle Immobilienprojekte finanzieren.
Initiatorengruppe 2: Andererseits z.B. die Anbieter
   kleinpreisiger Immobilienfonds, deren Prospekte auf die
   Täuschung ahnungsloser Kleinanleger abgestellt sind,
   denen Eigenkapital und/oder Personalkredite mit Hilfe
   meist selbst ahnungsloser Vermittler, immer häufiger von
   Mitarbeitern großer Strukturvertriebe, für sinnentleerte
   und meist niemals endgültig realisierbare Blind-pool-
   Projekte und ähnliche Abzockereien abgeluchst werden.

Aus unserer Sicht hat sich die Art und die Qualität der
Anbieter am Markt für Geschlossene Immobilienfonds so weit
auseinanderdividiert, daß sich eine einheitliche
Betrachtung längst verbietet. Inzwischen sind jedoch
bereits viele Milliarden DM Anlegergeld in früher oder
später mit Sicherheit zusammenkrachende Gebilde investiert
worden. Hunderttausende, wenn nicht gar Millionen von
ahnungslosen Anlegern sind betroffen.

Nicht vergessen sollte man auch, daß die Steuerersparnis nur im ersten Jahr oder in den ersten zwei Jahren eintritt. Ausnahme: der GI wurde auf Kredit finanziert, was eh nicht zu empfehlen ist. Danach sind die Einnahmen aus dem GI zu versteuern.

Die Beteiligungsmodelle sind also vor allem eine Steuerverschiebung. Daß sich die Anleger nicht zu früh mit dem Verkauf der Objekte davonstehlen, kontrolliert das Finanzamt. Denn die Summe der zu versteuernden Erträge bis zum Wiederverkauf des Objekts muß die insgesamt geltend gemachten Verluste übersteigen. Wird zu früh verkauft, fordert das Finanzamt einst durch Sonderabschreibung gesparte Steuern zurück.

Weitere Informationen und Tips von FINANZtest, ein Beispiel, ein SPIEGEL-Bericht, noch einer und eine Meinung des Gerlach-Report. Lesenswert auch mehrere Artikel zu Steuerspar- Beteiligungen in DM 11/97 und dieser Artikel.

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Letzte Änderung: 12.11.06