Tips zu Geschlossenen Immobilienfonds

Ein geschlossener Immobilienfonds (GI) hat mit klassischen Aktien-, Renten- oder offenen Immobilienfonds nicht viel gemein: Er ist kaum handelbar, streut das Risiko praktisch nicht und kann völlig frei ausgestaltet werden. Ein Fondsinitiator ist bei der Konzeption eines GI weder an spezielle gesetzliche Grundlagen noch Schutzvorschriften für den Anleger gebunden.

Ein GI dient der Finanzierung eines oder einer beschränkten Zahl von Objekten, etwa geförderten oder freifinanzierten Wohnimmobilien, Gewerbe- oder Spezialimmobilien wie etwa Seniorenheime oder Kinocenter. Die Höhe des benötigten Anlagekapitals steht daher von vornherein fest.

Der Anleger muß sich in der Regel mit einem Betrag zwischen 10000 und 100000 Mark plus Agio beteiligen und wird damit Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Er übernimmmt dadurch anteilig das mit der Investition verbundene unternehmerische Risiko.

Der Fonds wird geschlossen, wenn die Anleger das benötigte Eigenkapital (meist zwischen 50 und 100 Prozent der Investitionssumme) gezeichnet haben. Den Rest nimmt die Gesellschaft bei Banken als Fremdkapital auf. Der Anleger bindet sein Kapital durch die Beteiligung auf 10 bis 30 Jahre. Während dieser Zeit sollte er nur im Notfall aussteigen. Da die Anteile nicht an der Börse gehandelt werden, ist das aber nur möglich, wenn der Initiator einen funktionierenden Zweitmarkt organisiert. Selbst dann ist der vorzeitige Ausstieg aber meist ein Verlustgeschäft.

Nach 10 bis 30 Jahren ist durch Mehrheitsbeschluß der Gesellschafter in der Regel eine Auflösung des GI und damit der Verkauf der Immobilie vorgesehen. Bis dahin erzielt der Anleger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Durch die (Sonder-)Abschreibung der Immobilie sowie die Werbungskosten (Zinsen und Gebühren) erhält der Anleger in den ersten Jahren Verluste von teilweise mehr als 100 Prozent des Anlagebetrags zugewiesen. Dadurch spart er Steuern. Je höher die durch die Konstruktion des Fonds bedingte Verlustzuweisung ist (Beispiel: Fonds mit öffentlich geförderten Wohnungen), desto höher sollte auch der persönliche Steuersatz des Anlegers sein.

Die Ausschüttung liegt nach der Investitionsphase in der Regel zwischen vier und acht Prozent der Einlage. Sie ist durch die Abschreibungen ind den Folgejahren teilweise steuerfrei. Entwickelt sich der Fonds positiv und wird die Immobilie später zu einem guten Preis verkauft, kann die Beteiligung eine attraktive Nachsteuerrendite erzielen.

Quelle: FINANZtest 11/97

Tips zu Geschlossenen Immobilienfonds

• Lassen Sie sich nicht durch den Steuerspareffekt zu einer Anlage in geschlossene Immobilienfonds (GI) verleiten. Erstens sollte dies nie das entscheidende Argument für eine Investition sein. Zweitens mindert sich der Steuerspareffekt erheblich, wenn ein realistischer Wiederanlagezins zugrunde gelegt wird.
• Investieren Sie nur Kapital in einen GI, das Sie in den nächsten 20 Jahren mit Sicherheit nicht brauchen. Ein Ausstieg ist - wenn überhaupt - meist nur mit großen Verlusten möglich.
• Bei einer Investition in GI handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung mit unsicherem Ergebnis. Die Rendite schwankt je nachdem, wie sich Inflation, Zinsen und Immobilienkonjunktur entwickeln. Verlangen Sie daher von Ihrem Initiator Berechnungen des Ergebnisses mit unterschiedlichen Zukunftsannahmen.
• Wählen Sie möglichst den GI, der sowohl in der Anbieter/Prospekt- prüfung als auch beim Sicherheitscheck gut abschneidet, eine anfängliche Nettomietrendite von mehr als 5 Prozent aufweist und im realistischen Renditeszenario in der jeweiligen Gruppe einen hohen Wert erreicht.
• Investieren Sie höchstens einen kleinen spekulativen Anteil Ihres Gesamtvermögens in GI.

Quelle: FINANZtest 11/97

Was hier nur indirekt gesagt wird:

• NIE auf Kredit finanzieren
• keine Sparpläne

• Kaufen Sie keine Anteile an geschlossenen Wohnimmobilienfonds, wenn die Zusatzkosten mehr als 20 Prozent der Investitionssumme ausmachen.
• Zählen Sie zu den Gering- oder Durchschnittsverdienern mit einer Steuerprogression von deutlich unter 40 Prozent, so sollten Sie Anteile an geschlossenen Immobilienfonds auf jeden Fall meiden.
• Falls Sie sich dennoch indirekt an Immobilien beteiligen wollen, erwerben Sie Anteile an den staatlich kontrollierten offenen Immobilienfonds, die Sie jederzeit wieder verkaufen können.
• Kaufen Sie Ihre Fondsanteile nicht auf Kredit.
• Lassen Sie die Investitions-, Ertrags- und Finanzierungsrechnung von Immobilien- und Finanzierungsfachleuten überprüfen, bevor Sie einen Anteil zeichnen.
• Mißtrauen Sie den Sprüchen der Vermittler, und halten Sie sich allein an den Emissionsprospekt. Abweichende Äußerungen von Vermittlern sollten Sie sich schriftlich geben lassen.

Quelle: FINANZtest 6/95

Kritik? Anregungen? Kaputte Links? Hier finden Sie meine eMail-Adresse.

Home , Kontakt , Inhalt

Letzte Änderung: 12.11.06