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"TOP-Anlage"
Ein Immobilienangebot in de.etc.finanz.misc und meine Meinung dazu:
> anbei übersende ich Euch eine Musterberechnung der von > mir angebotenen Immobilien-Anlage ohne Einsatz von > Eigenkapital: > > Lage: Kreisstadt in Ostdeutschland > Objekt: 3x 5 Fam. Whs. (Altbau und Sanierung) Regel Nummer 1: kaufe nie eine Immobilie, ohne sie Dir genauestens angesehen zu haben. Welche Kreisstadt? Arbeitslosenquote? Welche Industrie? Zukunftsaussichten? Mietspiegel? Immobilienpreise? Genaue Lage? Soziale Probleme? Verslumungsgefahr? > erforderliches Kundenprofil: > a) verheiratet: > mtl. netto Einkommen: 3.300,-- DM > b) ledig: > mtl. netto Einkommen: 2.800,-- DM IMHO viel zu wenig für eine Risikoinvestition, die eine vermietete Wohnung nun mal ist. > alle: keine Negativ-Merkmale in der Schufa > > Musterberechnung (Kurzversion): > > Wohnungsgröße: 60 qm / Miete: 9,50 DM/ qm mit den tatsächlich gezahlten Mieten vor Ort vergleichen. >ERWERBSPHASE: >1) Aufwand: > Anschaffungskosten 60qm zu 2.700DM = 162.000,-- DM > Grunderwerbsteuer 3,5% = 5.670,-- DM > Notar- u. Gerichtsk. 2,0% = 3.240,-- DM > > Gesamt = 170.910,-- DM Vor Ort den Immobilienmarkt erforschen. Es ergibt sich ein Kaufpreis/Jahreskaltmiete-Verhältnis von 24 ! So teuer würde kein Profi einkaufen, sowas kann man nur Steuersparwütigen andrehen. >2) Finanzierung: 100 % = 170.910,-- DM > >3) Werbungskosten: > 2,5% pauschal (Erwerbsphase) = 4.272,75 DM > Sonderafa 10% (10 Jahre lang) = 13.560,-- DM > > Steuerliches Ergebnis/ Verlust: = 17.832,75 DM > > bei 35% Steuerbelstung (incl. Soli + KSt) > ergibt sich eine Steuerersparnis von 6.241,46 DM Soli wird sinken und KiSt zahlt nicht jeder. Nicht vergessen: bei Arbeitslosigkeit oder BU ist es mit dem Steuersparen sofort vorbei und man bezahlt die volle Rate. Bis zur Zwangsversteigerung ist es dann nicht weit. >MIETPHASE: >1) Einnahmen p.a.: > Jahresmiete = 6.840,-- DM > (5 Jahre Mietgarantie/BANKVERBÜRGT) nachprüfen > (Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre > für die Mietgarantie) zu welchen Konditionen? Durch wen? Auch diese Bank? Kann die ablehnen, falls die Wohnung nicht vermietet ist? >2) Ausgaben p.a. > Zinsen (z.Z. 5,8%/100%/10 Jh. fest) = 9.912,78 DM > Haus-/ Wohnungsverwaltung = 480,-- DM Beibt mit Sicherheit nicht so niedrig. Dazu kommen noch
> Gesamtausgabe p.a. = 10.392,78 DM > >3) Steuerersparnis > Einnahmen = 6.840,-- DM > > ./. Gesamtausgaben ohne Tilgung = 10.392,78 DM > ./. AfA (Altbau 2% nach §7/4 EStG) = 480,-- DM > ./. AfA (Sonder-AfA für MOD) = 13.560,-- DM Die Sonder-AfA entfällt nach 10 Jahren. Kann man sich die Raten dann auch noch leisten? > Steuerliches Ergebnis/ Verlust: = 17.592,78 DM > > bei 35% Steuerbelstung (incl. Soli + KSt) > ergibt sich eine Steuerersparnis von 6.157,47 DM > >4) kalkulatorische Gesamtbetrachtung: > > Einnahmen = 6.840,-- DM > Steuerersparnis = 6.157,47 DM > > Ausgaben ohne Tilgung = 10.392,78 DM > Instandhaltungsrücklage = 720,-- DM > > Überdeckung p.a. = 1.884,69 DM > > Überdeckung monatlich = 157,06 DM > Tilgung 1% = 142,43 DM Übler Verkäufertrick: Dieser Betrag gilt nur für den ersten Monat der Finanzierung. Er steigt dann regelmäßig an. > Überdeckung nach Tilgung monatl. = 14,63 DM Bemerkung: wie immer bei solchen Steuersparimmobilien hütet sich der Verkäufer davor, eine Gesamtrechnung über den gesamten Finanzierungszeitraum vorzulegen. Aus gutem Grunde: wenn der potentielle Käufer den Belastungssprung nach 10 Jahren
> Bemerkungen: > Bei dieser Immob. Anlage hat der Käufer einen EK-Preis > der Immob. der unter dem aktuellen (vom vereid. > Sachverständ. geprüften) Marktwert liegt. > Selbst vor Ort werden vergleichbare ETW zu deutlich > höheren Preisen verkauft. Das würde ich mir vor Ort ansehen, bevor ich es glaube. > Weiterhin erhält der Kunde durch unser Haus eine > zusätzliche Liquidität, in diesem Musterfall einen > Betrag i.H.v. DM 15.000,--! Dies entspricht in etwa der > Provision, die wir einem Vermittler zugestanden hätten. Warum solche Bauernfängermethoden und nicht gleich einen vernünftigen Preis? > Über diese DM 15.000,-- kann der Kunde frei verfügen um > z.B. evt. Ratenkreditverpflichtungen abzulösen, endlich kommt die Katze aus dem Sack. > Aktienfonds zu kaufen etc., um somit eine höhere > Liquidität oder Rendite zu erzielen. > > Was passiert bei Mietausfall? > Antwort: > Die Wohnungen werden von einer städt.Wohnungsbau-Gesell- > schaft verwaltet und vermietet. Diese WBG verwaltet z.Z. > über 2.500 WE mit einem Mietleerstand von 2,5%!!! Das hilft dem einzelnen garnichts. Wer zu den 2.5% gehört, hat ein Problem, da es ja wohl keinen Mietpool für die 2500 Wohnungen gibt. Und ein Objekt kann sehr schnell verslumen, so daß es nicht mehr vermietbar ist. Die Statistik dient hier wieder mal zur Verschleierung des Risikos. > Sollte die Wohnung trotz allem leerstehen so wird die > Miete aus der Mietgarantie weiterbezahlt (siehe oben!). > > Was pasiert bei 30% Steuersatz (incl. Soli + KSt)? Ich höre jetzt besser auf, bevor ich mich aufrege. Eines der wichtigsten Risiken haben wir noch garnicht behandelt: Zu welchem Preis wird die ETW nach 10 Jahren verkäuflich sein? Da sich solche Objekte nur durch Steuerersparnis schönrechnen lassen und diese für den nächsten Käufer nicht mehr gegeben ist, besteht die große Gefahr, daß für so ein Objekt dann weit weniger als der heutige Kaufpreis zu erzielen ist. Nochmal die einfache Faustregel: ein Immobilienprofi bezahlt für eine Altbauwohnung max. die 17-fache Jahresnettokaltmiete, für einem Neubau etwa das 20 bis 22-fache.
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Letzte Änderung: 12.11.06 |