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Ein MLP-Angebot
Ein Posting aus der Newsgroup de.etc.finanz (neu: de.etc.finanz.misc):
also ich bin der Kollege, von dem M.W. den Tip (?) MLP
bekommen hat.
Ich habe mich mit ihnen (!) bereits eingelassen.
Da Du hier gemeldet hast, er solle hier sein Angebot posten
und dies noch dauern kann, dachte ich, dann poste ich doch
mal meines, wenn ich darf...
Die Frage MLP kam bei uns auf, da ich die Empfehlung bekam,
eine Immobilie zu kaufen und diese zu vermieten, um Steuern
zu sparen und Geld :-0 zu machen.
Zum Angebot: (MLP Modell)
Bruttoverdienst DM: 85.000 DM (verheiratet, Kind)
Steigerung 3% pa
Wohnung/Haus: 450.000 DM (neu)
Eigenkapital: 50.000 DM
Mieteinnahme: 1440 DM
Steigerung pa: 3%
Rücklagen: 0,50 DM/qm
Grundstücksanteil: 15%
Zins: 6,75%
Tilgung: 1% in LV
Kirchenst.: 9%
AfA degressiv: 8 Jahre 5%; 6 Jahre 2,5% und
36 Jahre 1,25%
endfälliges Darlehen
Laufzeit: 30 Jahre a 6,75%
LV Jahresbeitrag Tilg. auss. 4250 DM
Ergebnis:
Zinsen: 810.000 DM
Tilg.+Ri-beitr.: 127.500 DM
Mieteinnahmen: 821.768 DM
Aufwand vor Steuern: 115.732 DM
Steuerersparnis: 95.613 DM
Aufwand nach Steuern: 20.119 DM
+ NK: 21.600 DM
Summe: für ein 450.000 DM Haus 42.719 DM bezahlt ?
...
weitere Frage: kann eine solche, oder ähnliche Sache,
auch für jemand mit weniger Einkommen (70.000 und mit
Altbau) sinnvoll sein ?
Ich habe mir jetzt das WISO "bau und kauf" gekauft,
da kommt (glaube ich) etwas anderes raus (nämlich, daß
keine der Rechnungen bei unserem Einkommen steuerlich
relevant wäre))?!?!?!
und darauf die Antwort von Stefan Kühling (S.K@gmx.de):
Hallo Michael, natürlich darfst Du das. Leider werden die Antworten, die Du erhälst, Dich wohl nicht erfreuen. Um mal das Fazit vorwegzunehmen: Du hättest besser die Finger davon gelassen. > Die Frage MLP kam bei uns auf, da ich die Empfehlung > bekam, eine Immobilie zu kaufen und diese zu vermieten, > um Steuern zu sparen und Geld :-0 zu machen. Auf Deinem News-Server ist vielleicht noch der Thread 'Finazdienstleister serioes? Teil 2 (Angebot)'. Dort wurde vieles schon geklärt. Alternativ kann man sich den auch auf www.dejanews.com anschauen. > Bruttoverdienst DM: 85.000 DM (verheiratet, Kind) > Steigerung 3% pa > Wohnung/Haus: 450.000 DM (neu) > Eigenkapital: 50.000 DM > Mieteinnahme: 1440 DM > Steigerung pa: 3% > Rücklagen: 0,50 DM/qm > Grundstücksanteil: 15% Sind die Nebenkosten im Kaufpreis enthalten? Wenn ja ist der Kaufpreis ca. 26 mal so hoch, wie die Jahreskaltmiete. Das ist einfach zu teuer. Wenn man das 20-fache als gerade noch akzeptabel findet, hätte das Haus / die Wohnung (?) nur 345.600 DM inkl. NK kosten dürfen. Das sind knapp 105.000 DM weniger! Sind die NK (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintragung, Courtage) nicht enthalten, wird die Differenz noch größer. Wo befindet sich die Wohnung? Sie sollte in Deiner Nähe sein, damit Du Dich selbst auch mal Sachen kümmern kannst. Zumindest sollte man sich die Wohnung und die Lage mal angeschaut haben. > Zins: 6,75% > Tilgung: 1% in LV Eine Tilgung über eine KLV lohnt sich in der Regel nicht. Ich sehe auch keinen Grund, warum das hier der Fall sein soll. Der Vertreter hat jedenfalls eine zusätzliche Provision erhalten. > endfälliges Darlehen > Laufzeit: 30 Jahre a 6,75% Aber doch nicht fest? Wie lange sind die Zinsen in dieser Höhe garantiert. Nach der Zinsbindungsfrist, sollte man besser mit dem durchschnittlichem Zinssatz von 8% rechnen. Besser ist vielleicht sogar, darauf noch einen Risiko- zuschlag zu erheben. > Ergebnis: > Zinsen: 810.000 DM Nur bei konstant 6,75%. Rechne ich 10 Jahre a 6,75% und 20 Jahre a 8%, komme ich schon auf 910.000 DM. Das macht übrigens im Monat dann 417 DM mehr, die Du als Belastung nach der Zinsbindungsfrist zu tragen hast. > Tilg.+Ri-beitr.: 127.500 DM ? Ich kann leider nicht beurteilen, ob das reelle Werte sind. > Mieteinnahmen: 821.768 DM Die Summe mag stimmen. Dabei geht man aber davon aus, daß es keinen Mietausfall gibt und die Mieteinnahmen kontinuierlich um 2,9% steigen werden. Das halte ich nur dann für möglich, wenn die jetzige Miete realistisch ist. Ein paar Angaben wie qm-Zahl, Standort und Vergleichsmieten könnten da weiterhelfen. > Aufwand vor Steuern: 115.732 DM > Steuerersparnis: 95.613 DM > Aufwand nach Steuern: 20.119 DM Haut also nicht so ganz hin. > + NK: 21.600 DM Was sind das für welche? Die oben erwähnten NK können es IMHO nicht sein, da die wohl mehr als 21.600 DM betragen. Oder war das noch, als die Grunderwerbsteuer bei 2% lag. Die Kosten für nicht umlagefähige Betriebs- kosten (Verwaltung etc.) sind es wohl auch nicht. Auch dafür ist die Summe IMHO nicht hoch genug. Die muß man dann also auch noch addieren. > Summe: für ein 450.000 DM Haus 42.719 DM bezahlt ? Leider nein. Es ist erheblich mehr. Dafür hast Du immerhin noch eine RLV, die müsste fairerweise eigentlich auch abgezogen werden (grob geschätzt 13.000 DM). Die entgangenen Zinsen aus dem Eigenkapital sollten dafür aber zugeschlagen werden (50.000 DM zu 6% über 30 Jahre ergibt ca. 237.000 an Zinsen) Jetzt rechne ich mal 43 TDM -13 + 100 (Zinszahlungen) + 237 (kalk. Zinsen) und schon bin ich bei 367 TDM. Dazu kommen ja noch ein paar weitere Ungereimtheiten. Das Haus dürfte allerdings in 30 Jahren mehr Wert sein als 450.000 DM. Gehe ich von 300.000 DM als realistischen Preis aus und einer durchschnittlichen Steigerung des Wertes von z. B. 2,5 % aus, unberücksichtigt des anfänglichen Wertverlustes (da jetzt gebraucht) und ob die Rücklagen ausreichen) sind es dann immerhin ca. 630.000 TDM. > weitere Frage: kann eine solche, oder ähnliche Sache, > auch für jemand mit weniger Einkommen (70.000 und mit > Altbau) sinnvoll sein ? Unter Umständen rechnet es sich, dann aber bitte mit einer billigeren Wohnung. Es stellt sich aber die Frage, ob dies selbst dann überhaupt sinnvoll ist. Dies ist keine Sache, die man nebenbei macht. Man ist mittel- bis langfristig auf eine Kapitalanlage festgelegt, die erhebliche Risiken beinhaltet. Und gerade jemand mit einem normalen Gehalt (oder weniger) steht, wenn weitere Kostensteigerungen (Kind, Scheidung) hinzukommen oder Einkommen wegfallen sehr schlecht da. Da empfiehlt es sich erstmal, einen sicheren Grundstock aufzubauen. Siehe auch die unten erwähnten Links. > Ich habe mir jetzt das WISO "bau und kauf" gekauft, > da kommt (glaube ich) etwas anderes raus (nämlich, daß > keine der Rechnungen bei unserem Einkommen steuerlich > relevant wäre))?!?!?! ? Verstehe ich so nicht. Auf jeden Fall ist es gut, daß Du Dir jetzt ein gewisses Fachwissen im Immobilienbereich aneignest. Auch die Seiten von Wolfgang Kynast und Michael Kronenberg sind sehr informativ. Schau sie doch mal an: http://people.frankfurt.netsurf.de/Wolfgang.Kynast/ http://verbraucherschutz.wtal.de/ Nachtrag 7.10.99: Ein MLP-Mitarbeiter schrieb mir:
Da ich seit Jahren in diesem Unternehmen arbeite, sollte ich wissen, welche Geschäfte wir tätigen und welche nicht. Immobilien jeglicher Art gehören definitiv nicht dazu.
Kritik? Anregungen? Kaputte Links? Hier finden Sie meine eMail-Adresse.
Letzte Änderung: 12.11.06 |