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Ostimmobilie zum x.
Zu diesem Thema vier meiner Beiträge in der Newsgroup de.etc.finanz.misc: > Für den Erwerb von Sonder-Afa Immobilien wird bei den > Diskussionen hier immer von einem Kaltmiete/Kaufpreis- > verhältnis von etwa 20 ausgegangen. [...] > Ja gibt es nun zu viele Immobilien (warum dann > offensichtlich unrentable - jedenfalls für den Käufer - > Preise), zu viele Dumme, oder wie kann man diesen Wert > richtig bewerten? Diesen Wert kannst Du Dir ganz einfach selbst überlegen: Nimm an, Du hast 300TDM rumliegen. Die willst Du anlegen. Einfachste Art: irgendwas Sparbuch-ähnliches, Anleihe, BuScha oder so. Bringt Dir ~4% Rendite pro Jahr - ohne Riskio. Ein Immobile hat immer ein gewisses Riskio (wühl Dich mal durch meine HP) und sollte daher sagen wir mal 5% Rendite pro Jahr bringen: 300000DM * 5% -> 15000DMDas ist also das, was jedes Jahr netto rüberwachsen sollte, die Jahres-Netto-Kaltmiete also. Kaufpreis / JNKM ergibt also die berühmte Zahl 20. Im Moment ist es aber so, daß das Verhältnis von erzielbaren Mieten und Immobilienpreisen in vielen Gebieten nicht mehr stimmt. Dann kann man als Immobilien-Anwärter nur zweierlei tun:
Wie Mathias schon richtig schrieb: jeder Immobilienprofi rechnet so. Die Steuerersparnis darf nur ein Zubrot sein, das man am besten seiner persönlichen Instandhaltungsrücklage zuführt. Denn je älter eine Immobilie wird, desto größer wird auch der Instandsetzungsbedarf. Nach 25 Jahren wird eine Immobilie zwar schuldenfrei sein - sie wird aber auch Kosten einer Grundrenovierung und Modernisierung verlangen, die locker den halben Kaufpreis erreichen können. Und was die Dummen betrifft: ja, die gibt es hier reichlich:
Weil sie eine Investition tätigen, die sie nicht überschauen
und auch nicht über einen längeren Zeitraum nachrechnen
können: Weil sie sich von einer Steuerersparnis blenden lassen: "Gier frißt Hirn" Man kann es nicht oft genug sagen: Steuerersparnis an sich ist absolut unwichtig. Wichtig ist nur die Rendite einer Anlage NACH STEUERN.
Gruß,
> Beim besten Willen kann ich mir nicht vorstellen, daß der > Gesetzgeber lediglich die Rendite der Bauträger und > Makler und die Dummheit von Anlegern im Auge hatte, als > dieses Sparmodell ins Leben gerufen wurde. Der Gesetzgeber sagt doch nichts zu den Preisen, zu denen Immobilien angeboten werden. Er geht davon aus, daß der Bürger ein denkender Mensch ist, der keine Verträge unterschreibt, die er nicht überschaut. Und den Gesetzgeber interessiert vor allem eines: die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen sicherzustellen. Dazu müssen Investoren angelockt werden. Ob das für diese ein gutes Geschäft ist, ist dabei völlig uninteressant. Aus der Tatsache, daß diese Konstruktionen steuerlich möglich sind, ein Qualitätsurteil herauslesen zu wollen halte ich für völlig verfehlt. > Selbst Finanztest rät nicht gänzlich von Investitionen > in Abschreibungsimmobilien ab, speziell wenn man im > Spitzenbesteuerungsbereich liegt. Daß Du Finanztest liest, ist ja schon mal ein guter Anfang ;-) Du solltest es aber gründlich tun - dann wirst Du nämlich genau die erwähnten Faktoren 18-20 finden (wie in den u.g. Artikeln auch). Lies mal diese Seite und den zugehörigen Artikel in FT 4/98. Ein besonders wichtiger Rat daraus: "Stellen Sie eine langfristige Liquiditätsrechnung über 15 bis 20 Jahre auf, in der Sie Ihre voraussichtlichen Einnahmen aus der Immobilie (inklusive Steuerersparnisse) sämtlichen Ausgaben gegenüberstellen. " Wie auf einigen anderen Seiten auf meiner HP dargestellt, wird bei Angeboten solcher Immobilien nämlich meist alles getan, um die tatsächlichen Belastungen nach Ablauf der Zinsfestschreibung und der erhöhten Abschreibung zu verschleiern. Lies auch mal die Geschichte meiner Steuersparimmobilie. Und ich kann Dir versichern, daß ich mit meinen Erfahrungen keineswegs allein dastehe. In den letzten 10-15 Jahren wurden in Deutschland hunderttausende von Steuersparern abgezockt mit völlig überteuerten Immobilien. Irgendwie habe ich den Eindruck, daß Dir die Gefahren einer solchen Investition noch nicht klar sind: Zu jeder WEG einer Steuersparimmobilie gehören erschütternde menschliche Schicksale, Zwangsversteigerungen sind eher die Regel als die Ausnahme (in meiner WEG über 10% bisher). Das geht dann weiter bis hin zum Selbstmord, wenn die Menschen in Rente gehen, und dann statt einer Altersvorsorge nur Schulden haben. Ein paar Artikel zum Thema: FINANZtest 10/98 Allianz der Abzocker DM 12/97-166 Verraten und gekauft Spiegel 13/98-122 Kredite aus der Ferne DM 7/97-131 Krisen-Gewinne DM 7/97-140 Alters-Ruhekissen Lies das Buch Kim Feldmann Vorsicht: Absahner und Immobilienhaie Ullstein TB 35646 Überhaupt solltest Du alles lesen, was auf meiner HP unter "Immobilien, Steuern sparen" steht. Weitere Links gibts hier. Von Finanztest gibt es per Faxabruf eine 'Checkliste für den Kauf einer vermieteten ETW zur Kapitalanlage'. > Es geht nicht lediglich darum, 300K günstig anzulegen. > Selbstverstaendlich würde ich für die Finanzierung den > Eigenkapitalanteil so gering wie möglich halten. Umso größer wird das Risiko bei Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit. Hoffentlich fängst Du nicht auch noch mit Tilgungsaussetzung und KLV an :-( > Mich reizen natürlich auch die extrem niedrigen > Hypozinsen... Wie gesagt: langfristige Liqiditätsrechnung über 15-20 Jahre aufstellen. Und ich würde so etwas auch nur in Erwägung ziehen, wenn Du wirklich Spitzensteuersatz bezahlst. Im Zweifelsfall mußt Du auch damit klarkommen können, wenn mal ein Jahr lang keine Miete kommt. > Kann man auch den Fehler begehen, eine Immobilie > NICHT zu kaufen? Erstens muß sie sich rechnen und zweitens sind da immer viele Unbekannte dabei, so daß man das erst hinterher genau weiß.
Gruß,
[...] >> Und ich kann Dir versichern, daß ich mit meinen >> Erfahrungen keineswegs allein dastehe. In den >> letzten 10-15 Jahren wurden in Deutschland >> hunderttausende von Steuersparern abgezockt mit >> völlig überteuerten Immobilien. > > Gibt es dazu eigentlich genauere Zahlen? Das wird man nur schätzen können, da
Die Aktion Solidarität Schutzverband für Opfer fehlfinanzierter Immobilien Berkelstr. 8a 44628 Herne Tel. 02323/35978 schätzt,
Die Schätzung des Gerlach-Report dazu hatte ich ja kürzlich hier gepostet: etwa 20 Mrd. DM Anlegerschäden pro Jahr. >> Und noch ein lesenwertes Buch: >> >> Kim Feldmann >> Vorsicht: Absahner und Immobilienhaie >> Ullstein TB 35646 > > Ich habe mir (auf Deine Empfehlung hin) das Buch "Der > Traum vom schnellen Geld" von Ihr (Kim) gekauft. Was mich > dabei etwas aufregte war, daß ein Großteil des Buches > davon handelte, wie schlecht es ihr durch den > Strukturvertrieb ging, aber nur ein winzig kleiner Teil > davon handelte, was aus ihren Kunden wurde und warum dies > so war. Das hat sie inzwischen IMO gründlich aufgearbeitet und in das zweite Buch einfließen lassen. Für mich ist das erste Buch u.a. deswegen so lesenswert, weil es genau die Heilbronner Mafia beschreibt, der ich auch meine Schrottimmo zu verdanken habe. Ich erkenne Personen und Orte wieder, trotz vertauschter Namen. Und ich kann bestätigen: genau so lief es. > Das schafft zwar einen Einblick in die Persönlichkeit, > deswegen brauche ich aber kein zweites Buch von ihr lesen. > Ist dies hier anders? Ja, zumindest große Teile sind eher Sachbuch zu Immobilien im Allgemeinen und Steuersparimmobilien im Besonderen. Sie arbeitet aber auch die psychologischen Aspekte (warum kauft jemand sowas, wie funktioniert der Strukturvertrieb) durch und bringt auf über 60 Seiten Anlegerschicksale. Besonders gefallen hat mir eine mehrseitige Vergleichsrechnung:
Das reicht natürlich noch nicht, um dem Vermittler seine Moral abzukaufen. Deshalb erhält er noch die sog. Innen- provision, und die liegt oft bei bis zu DREISSIG Prozent, im Beispiel also 60000 DM - der Mindestwert dürfte bei 30000 DM liegen. Damit erreichen die Weichkosten einer solchen Immobilie dann bis zu 50% - und damit ist klar, daß sich eine solche Investition niemals rechnen kann, selbst wenn man die Hälfte davon durch die Steuer wiederbekommt. Diese 50% sind vielleicht nicht die Regel, aber 30% (unnötige und vermeidbare) Weichkosten ist bei diesen Angeboten die Regel. Fröhliches Steuersparen.
Gruß,
[...] > Bitte weiter so rege kommentieren. Eigentlich hast Du ja jetzt die Chance gehabt, genügend Informationen zur Kenntnis zu nehmen. Ich hoffe für Dich, daß Du alles, was auf meiner HP dazu steht, auch gelesen hast. Siehe auch mein heutiges Posting "Immobilien-Mafia". Falls Du noch nicht kuriert bist, hier nochmal kurz das Wichtigste:
Und das wichtigste: jammere hier künftig nicht rum, falls es schiefgeht ;-)
Gruß,
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Letzte Änderung: 12.11.06 |